Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy poniekąd trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem ogromne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż tego typu sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na 1 z 2 sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych stosowane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość znacznie różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją transakcji. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym kosztem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż znajdz wiecej informacji od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nieruchomości w rzeszowie nie zaakceptować tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie same mieszkania ale w niższym sprawdz tutaj standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w zrodlo imp których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dób w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a fantastyczna tresc sam zbyt najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *